La constructora Lennar (NYSE: LEN) saltó a los titulares en septiembre, cuando Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.B) reveló que aumentó su participación en la compañía hasta aproximadamente 10 %. Lennar es el segundo mayor constructor de viviendas de EE. UU., después de D.R. Horton (NYSE: DHI).
La operación parece ser un clásico de Berkshire, comprar una acción aparentemente infravalorada en un sector con solidez a largo plazo. La relación precio/beneficio futuro de Lennar es de 9.2, muy por debajo de la relación precio/beneficio de 19.2 del S&P 500 y del promedio de cinco años de Lennar de 15.8. Sus acciones han caído 34 % durante el último año.
Muchos analistas coinciden con Berkshire, la firma fundada por Warren Buffett, en que Lennar está infravalorada. El analista de Morningstar, Suryansh Sharma, sitúa el valor razonable de la acción en $120 dólares, muy por encima de su precio reciente de $83. Sin embargo, tanto él como otros analistas ven aspectos positivos y negativos en Lennar, ya que la compañía se enfrenta a un mercado inmobiliario débil y a una intensa competencia.
«Asignamos a Lennar una calificación de ausencia de ventaja competitiva, ya que creemos que la compañía obtiene beneficios limitados de su escala y no cuenta con ventajas significativas de costos», escribió Sharma en un comentario. «Ausencia de ventaja competitiva» significa que la compañía no cuenta con una ventaja competitiva duradera.
Lennar cuenta con una amplia diversidad de clientes, ya que vende a compradores de vivienda por primera vez, personas que buscan mudarse a viviendas más costosas, adultos mayores activos y compradores de propiedades de lujo. También se beneficia de uno de los balances más sólidos del sector, según Sharma, con $1.15 mil millones en efectivo sin restricciones al 31 de agosto.
Estrategia de activos «land-light»
Otro aspecto positivo: Lennar ha trabajado para mejorar su eficiencia de capital aumentando la cantidad de terrenos que controla mediante opciones u otros acuerdos fuera de balance. Esto le permite evitar comprometer grandes cantidades de efectivo al inicio de las compras. El año pasado, escindió $6 mil millones en terrenos a Millrose Properties. Ahora, casi todos los terrenos de Lennar están controlados mediante opciones.
«Creemos que la estrategia “land-light” de Lennar dará lugar a una mayor conversión del flujo de efectivo y a mejores rendimientos sobre el capital invertido a lo largo del ciclo inmobiliario», señaló.
Sin embargo, Sharma y otros analistas ven numerosos obstáculos para Lennar. En primer lugar, está el actual entorno desfavorable para el mercado inmobiliario. Hay poca oferta disponible para quienes no son adinerados. Los precios están por las nubes, con las viviendas unifamiliares vendiéndose a un promedio de $434,800 dólares en agosto, un aumento de 1.7 % respecto al año anterior. Además, la tasa de las hipotecas fijas a 30 años superó 7 % por primera vez desde enero de 2025.
Muchos analistas coinciden en que las perspectivas para el sector inmobiliario no son buenas. «A principios de año, esperábamos que las tasas hipotecarias se moderaran a lo largo de 2026», señaló Sharma. «Pero, dados los acontecimientos recientes, ahora esperamos que las tasas hipotecarias se mantengan elevadas y que la demanda de viviendas siga siendo débil durante 2026 y hasta 2027».
Barreras inherentes
Existen varias desventajas inherentes al sector inmobiliario para compañías como Lennar, señaló. En primer lugar, a pesar de la importante consolidación de los últimos 40 años, el sector sigue estando fragmentado. Esto permite que miles de pequeños constructores de viviendas compitan, lo que significa que los constructores carecen de poder de fijación de precios.
Los grandes competidores también representan un problema para Lennar. Estos enfrentan pocos obstáculos para copiar estrategias exitosas de productos y adquisición de terrenos, señaló. Además, el producto de Lennar no es muy diferente del de sus competidores.
Sus márgenes de ganancia también son un problema y se sitúan «entre los peores del sector», señaló Sharma. La estrategia de controlar terrenos mediante opciones podría no ser útil en este aspecto, ya que las primas pagadas por las opciones podrían afectar los márgenes, indicó.
Aun así, Sharma considera que Lennar puede seguir aumentando su participación de mercado hasta 14 % en 2035, desde 12 % en 2025. Una mayor eficiencia debería ayudar, ya que los costos de construcción de Lennar cayeron 6 % interanual en el trimestre finalizado el 31 de agosto, y el tiempo promedio de construcción de una vivienda alcanzó un mínimo histórico.
Esto debería ayudar a que el margen bruto de beneficio en el sector inmobiliario alcance la previsión de la compañía de entre 15.5 % y 16 % este año, antes de llegar a entre 19 % y 20 % para 2030, según su previsión.
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