La economía del mercado inmobiliario: ¿Subirá o bajará?
Lennar Corporation (NYSE:LEN), D R Horton Inc (NYSE:DHI) y PulteGroup Inc (NYSE:PHM) rompiendo niveles récord en el precio de las acciones, es un rompecabezas económico, considerando que la tasa de interés de los Estados Unidos se encuentra en un máximo histórico dentro de los últimos 20 años. Siguiendo el último patrón, una tasa de fondos federales alta precede a una recesión económica de la que el mercado inmobiliario es uno de los primeros en mostrar signos.
Precursor de la última recesión de diciembre 07’ a junio 09’, la Fed aumentó la tasa de interés al 5,25% desde octubre ‘06 a julio 07’, por lo que hubo una disminución constante en el precio de las acciones de Lennar desde abril 06’ a julio 09′ antes de que comenzara su recuperación. Actualmente, la tasa de interés nuevamente reside en 5,25% y la tasa hipotecaria fija promedio nacional a 30 años está en un máximo de 7,21% para nuevos compradores en los EE. UU. Sin embargo, las empresas de construcción de viviendas como Lennar, D R Horton y PulteGroup están experimentando precios de acciones más altos de todos los tiempos (informe del 14 de julio de 2023). ¿Qué es tan oscuramente diferente esta vez?
Hay una disminución en la oferta de inventario de viviendas existentes disponibles: NAR (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, por sus siglas en inglés) informó que solo había 1,08 millones de viviendas existentes en el mercado a fines de junio de 2023, mientras que, en mayo de 2019, había 1,91 millones. Evidentemente, los propietarios de viviendas que han fijado una buena tasa hipotecaria no están dispuestos a vender, ya que, según Redfin, el 82,4% de los propietarios tienen una tasa inferior al 5%. Después de eso, las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto en mayo de 2023 no experimentaron un aumento, siendo solo el 2% de las ventas totales de viviendas, aproximadamente lo mismo que en mayo de 2022, sin crear una nueva oferta.
En términos de demanda, según NAR, las ventas de viviendas existentes han disminuido, ya que aproximadamente solo la mitad del inventario de viviendas existentes está disponible en comparación con 2019. Mientras que las viviendas nuevas se venden al mismo ritmo que antes de la pandemia.
El 15 de junio de 2023, de acuerdo con el segundo reporte trimestral de resultados de 2023 de Lennar, el presidente ejecutivo Stuart declaró: «la oferta de viviendas en todo el país es muy limitada«. Añadió además sobre la demanda en cola, «los elementos centrales de la escasez de suministro no se resolverán a corto plazo, ya que el déficit de producción de casi 15 años tardará años en resolverse«.
Los precios de venta promedio netos en los cierres de viviendas han caído aproximadamente entre un 10% y un 11%, según las cifras internas de Lennar, y la NAR informó que el precio de venta medio disminuyó un 3,1% desde mayo de 2022. Además del agotamiento de la oferta, según Lennar, el mercado inmobiliario se ha aclimatado a la normalidad debido a precios más bajos ajustados, junto con incentivos como rebajas de tarifas y costos de producción, que permiten la asequibilidad para los consumidores que compran viviendas.
De hecho, Lennar ha guiado un pronóstico más alto para todo el año, elevando el pronóstico de entregas de hogares para 2023 a 68.000 – 70.000 hogares, un aumento de su guía anterior de 62.000 – 66.000 hogares. Además, proyecta una mejora adicional para los márgenes el próximo trimestre en el rango de 23,5% – 24%, luego de 22.5% en el segundo trimestre, subiendo 21,2% desde el primer trimestre.
Según los puntos de referencia económicos anteriores, el presidente de la Fed, Jerome Powell, afirma que el mercado de la vivienda «es muy sensible a las tasas de interés» y es uno de los primeros en experimentar fluctuaciones, mientras las tasas de interés suben o bajan. Teniendo en cuenta el aumento ya significativo de la tasa de interés, ¿está llegando a su fin el aumento de la tasa? ¿Tendrá razón Jerome Powell, que el mercado inmobiliario podría volverse sensible a las tasas de interés y enfrentar una recesión? ¿O Lennar Corporation y otras empresas de construcción de viviendas podrán resistir el entorno de altas tasas de interés dado que simplemente hay una falta de inventario de viviendas disponibles?
